Рынок загородной недвижимости за последние два года резко упростился. Вместо поселков с продуманной концепцией и проектов комплексной застройки в фаворе теперь поселки, где земля продается без подряда. За последние два года в продажу поступили сотни таких поселков. Это не случайно: покупатели предпочитают приобретать «просто землю», потому что это дешево.

Однако, похоже, пик популярности поселков без подряда пройден. Предложение уже превышает спрос, конкуренция становится все более жесткой. Кроме того, именно в нынешнем году высокие риски этого сегмента окажутся очевидны многим покупателям. Станет ясно, что ко многим поселкам так и не будут подведены коммуникации. Скорее всего, начнутся и скандалы в связи с невыполнением девелоперами своих обязательств.

Участки без подряда: все дальше и дальше

Сегодня в Московском регионе уже более 400 поселков без подряда. В ближайшее время, судя по сообщениям девелоперов и землевладельцев, появится еще несколько десятков таких проектов. «В 10–20 километрах от МКАД стоимость участка без подряда начинается от 250 тысяч рублей за сотку, в 40 километрах от МКАД — от 100 тысяч рублей. В 70 километрах от МКАД сотка стоит уже 55 тысяч рублей. А в 100 километрах аналогичный участок можно купить по 20–30 тысяч рублей за сотку», — говорит коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко.

Цена участка варьируется не только в зависимости от расстояния до МКАД, но и от степени готовности поселка. «На старте цена в среднем составляет от 50 до 90 тысяч рублей за сотку, а при высокой степени готовности поселка она возрастает до 65–150 тысяч рублей за сотку, — рассказывает директор компании “Родные земли” Владимир Ефимов. — Кроме того, покупатель должен будет заплатить и за подключение коммуникаций. Круглогодичная питьевая вода обойдется в 120–150 тысяч рублей с участка, газ — в 150–200 тысяч рублей. Электричество будет стоить 10–20 тысяч рублей за киловатт в зависимости от удаленности точки подключения, количества домов и так далее».

С ноября 2010 года средние цены на земельные участки в поселках без подряда стали снижаться. По данным портала Zemer.ru, в первые три квартала 2010 года сотка стоила 264–268 тыс. рублей. В феврале она подешевела до 260 тыс. Объясняется это двумя факторами.

Первый: статистику портят поселки, недавно вышедшие на рынок. Новые поселки располагаются все дальше и дальше от Москвы, а значит, они дешевле. В лидерах падения — Новорижское шоссе. В феврале средняя стоимость сотки по этому направлению подешевела на 2% и составила 325 тыс. рублей. «Снижение среднерыночных цен как на Новорижском, так и на Киевском направлении относительное. Оно происходит из-за того, что на рынок выходят поселки, расположенные гораздо дальше, чем те, что предлагались раньше, и, соответственно, они существенно дешевле», — говорит руководитель отдела маркетинга группы «Земер» Екатерина Лобанова. Интересно, что устойчиво растет в цене Симферопольское шоссе, которое становится все более популярным.

Второй фактор снижения цен — некоторая затоваренность рынка и конкуренция между проектами. В последние два года количество земельных участков, предлагающихся к продаже, выросло в семь раз. «Темпы роста количества поселков без подряда постепенно снижаются. Новых поселков со временем будет становиться меньше. Впрочем, девелоперы все чаще будут организовывать вторые очереди наиболее успешных проектов», — уверен генеральный директор компании «Красивая земля» Илья Сапунов.

«Похоже, пик рынка поселков без подряда пройден. Предложение уже превышает потенциальный спрос. Поселки без подряда — это, по сути, вынужденный антикризисный вариант загородного девелопмента. Он будет постепенно сходить на нет», — уверена Екатерина Лобанова. В первом полугодии текущего года, по ее прогнозам, девелоперы все чаще начнут строить и продавать дома в коттеджных поселках. Сегодня этот тренд начинается формироваться: застройщик поселка без подряда либо сам застраивает часть участков коттеджами, либо это делают небольшие строительные компании, покупающие 3–10 участков. К этому застройщиков подталкивает конкуренция: готовые коттеджи — важный фактор в конкурентной борьбе. Видя строящиеся дома, покупатели чувствуют серьезность намерений девелоперов, понимают, что проект «живой».

Интересный тренд последнего времени — поселки экономкласса снабжаются все более развитой инфраструктурой. Еще недавно «эконом» был синонимом самой незатейливой планировки. Сейчас все чаще создаются рекреационные зоны (в минимальном варианте это спортивная и детская площадки). Часто отводится земля под гостевые парковки. «Застройщики начинают уделять внимание ландшафтному дизайну и обустройству зон отдыха, — замечает руководитель отдела маркетинга компании “Трансрегионинвест” Татьяна Мухина. — Это связано с тем, что растут запросы покупателей. Люди хотят жить и отдыхать в более комфортных условиях. К тому же предложение поселков экономкласса сейчас очень велико: девелоперы вынуждены делать проект более привлекательным».

Если тенденция наберет силу, то через какое-то время в продажу начнут поступать полноценные поселки экономкласса, с готовыми домами. Это будут удаленные от Москвы поселки с участками площадью 10–12 соток и статусом «земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования под дачное строительство». «В таких поселках будет базовый набор удобств: дороги, центральные электричество и газ, общее ограждение, охрана. Вода будет поступать из индивидуальных скважин или из системы центрального водоснабжения от общей скважины. Канализация — индивидуальные септики», — рассказывает Владимир Ефимов. Дома будут скромными по размеру. «На сегодня наиболее востребованная площадь домов в поселках экономкласса — 90–120 квадратных метром», — говорит Татьяна Мухина.

В зоне риска

Дешевизна земли в поселках без подряда может сыграть с покупателями злую шутку. Риски в этом сегменте очень велики. Продавая землю без подряда, девелопер часто не мотивирован выполнить свои обязательства по подводу коммуникаций. Он распродает участки и уходит, оставляя владельцев участков один на один с проблемами — без обещанных дорог и коммуникаций.

На загородном рынке пока не было громких скандалов из-за афер девелоперов — в отличие от громкой темы «обманутых дольщиков» в городских новостройках. Но это не должно вводить в заблуждение. Коттедж, как правило, не единственное жилье. И покупают его не на последние деньги. И потому невыполнение девелоперами своих обязательств не вызывает такой острой реакции.

Впрочем, в марте скандалы докатились и до загородного рынка. Инициативная группа дольщиков подмосковного поселка «Барселона» объявила о намерении начать бессрочную голодовку. Продажи таунхаусов в этом поселка на 18-м километре Новорижского шоссе были начаты в 2008 году по вексельным схемам. В 2010-м дольщики должны были получить жилье. Но им сообщили, что строительство остановлено, а владеющая участком компания продана офшору на Виргинских островах. «Многие дольщики поселка на грани отчаяния, потому что им просто негде жить», — говорит активистка инициативной группы Инна Склокина.

«Нынешний год будет весьма показательным в том, что касается обманутых дачников, — говорит Александр Коваленко. — Активные продажи участков без подряда начались около двух лет назад. Примерно два года занимает и подведение инженерных коммуникаций. В ближайшее время станет понятно, как обстоят дела в этих поселках».

При этом быть «обманутым дачником» в каком-то смысле хуже, чем «обманутым дольщиком» городской новостройки: дачникам государство точно не будет компенсировать потери. Им придется самим обустраивать поселки, пытаться в складчину подвести коммуникации и отстаивать свои интересы в суде. Новым покупателям земли можно посоветовать быть максимально осторожными при сделках с компаниями, реализующими свой первый проект. Скорее, надо делать выбор в пользу уже зарекомендовавших себя игроков, имеющих опыт обустройства поселков. Не стоит покупать участок, если продавец не берет на себя обязательств по подведению коммуникаций. «При этом следует удостовериться, что девелопер получил технические условия на подведение коммуникаций, и попросить его показать соответствующие документы», — добавляет Александр Коваленко. Впрочем, надо понимать: даже если документы в порядке, нет никакой гарантии, что коммуникации будут подведены.

Источник